廣州爛尾樓的大面積“復活”，只是全國樓市的冰山一角。在北京和上海，爛尾樓重生記上演得更加頻繁：北京“最大爛尾樓”森豪公寓在2002年停工後於2009年重新開工，並更名為“朝陽首府”後高價上市；上海“第一爛尾樓”東海廣場一期寫字樓被SOHO中國以24.5億元拿下，每平方米購買成本超過3萬元……在價格上漲的同時，兩地的爛尾樓項目資源正日益稀缺。相比之前的樓市“回暖”，這次樓市“復蘇”似乎來得更瘋狂。

　　今年3月，上海第一中級人民法院令浦東新區已停工14年的 “中國金融大廈”續建。這個浦東外高橋地區的最後一棟爛尾樓，有可能成為上海最後一批爛尾樓。

　　“樓市太好了，連爛尾樓也賣斷貨了！”經常接觸大宗房地產交易的上海千城投資管理有限公司董事總經理劉承健昨日向《每日經濟新聞》記者感嘆道。很多昔日從事爛尾樓買賣仲介業務的經紀人都表示，上海爛尾樓如今幾乎“絕跡”，已經成為市場上的稀罕物。

　　此前，上海雖然經歷過2004年、2007年兩輪房地產牛市，但是爛尾樓卻從未 “脫銷”過。如今突然銷聲匿跡，或可說明2009年以來樓市“復蘇”比前兩次更瘋狂。

　　曾經遍佈上海

　　和其他城市一樣，1997年爆發的金融危機曾令上海遍佈“爛尾”樓，不僅南京路、徐家匯等中央商務區存在大量的爛尾樓項目，連普陀、閔行、外高橋甚至松江這些居民區、工業區，爛尾樓的數量也不在少數。

　　2006年由於房地產宏觀調控，市場又新增了部分爛尾樓，如位於南匯的沈默荷蘭園因為開發商老闆挪用資金而 “爛尾”，另一家科維大廈也因為類似的原因而發生二次“爛尾”。

　　2008年，全國房地產市場的宏觀調控和全球性金融危機，又令上海一些項目差一點“爛尾”。當時活躍在二手市場的在建項目至少有六七個，另有多個項目以高達10%以上的年利率尋找貸款資金。

　　實際上，從2002年開始，上海的爛尾樓已逐漸受到投資者的關注。當時在黃浦區陸家?路一帶有很多由爛尾樓改造成的酒店式服務公寓，面積雖小，單價也不便宜，但因總價低受到年輕人和投資客的青睞，往往一開盤就很快賣完。

　　一些開發商嗅到了爛尾樓的商機，由此成為復活爛尾樓的專家。從浦東金橋到上海的徐家匯一帶，辦公類的爛尾樓開始被改造成小戶型的酒店式公寓出售。而在產權式辦公樓興起以後，長壽路一帶的爛尾樓又成為發展產權式辦公樓最好的資源。

　　雖然當時爛尾樓因為資金週轉期短、酒店經紀項目收益率高成為很多純投資型企業青睞的重頭，但是由於新的爛尾樓不斷出現，上海的爛尾樓資源並沒有因大量“重生”而枯竭。然而，在2009年年末、2010年年初，上海的爛尾樓項目突然“銷聲匿跡”了。

　　爛尾樓專家無樓可改

　　論包裝爛尾樓，中華企業算是房地產行業經驗最豐富的開發商。這個上海本地的地產龍頭上市企業，曾經在過去幾年時間連續購買、包裝、銷售了多個爛尾樓項目，並在短時間內迅速獲利。

　　僅2008至2009年，中華企業就包裝、銷售了三個爛尾樓——張揚路上的福禧大廈、改名為華寧國際廣場的洛克雙喜公寓以及靜安寺萬泰大廈。以福禧大廈為例，中華企業僅持有該項目一年半時間，從買入到賣出，凈賺了1.4億。

　　但是，擁有如此多資源的中華企業，現在正面臨無樓可改的局面。中華企業銷售經理戴正芳向《每日經濟新聞》記者表示，現在上海樓市的爛尾樓非常少，幾乎看不到了。

　　中國房地產資訊集團分析師薛建雄說，去年瘋狂入市的各類投資開發機構幾乎將上海的爛尾樓一掃而光了，目前剩下的要麼產權債務無法剖析，要麼已無法包裝出售。

　　由於爛尾樓供應稀缺，戴德梁行、第一太平戴維斯、中原地產等從事大宗房地產買賣業務的仲介公司已鮮有觸及爛尾樓業務，各家地產機構的研究部門甚至已不研究爛尾樓。活躍在銀行、房產、證券、媒體等多個領域的“地產掮客”無奈地表示，雖然有很多投資商想買爛尾樓，但問題是現在找不到爛尾樓可買。

　　首個創立專業爛尾樓收購基金的溫州人林阿信也表示，近期沒有在上海包裝新的爛尾樓項目。他告訴記者，上海爛尾樓還是有的，不過由於價格原因不敢輕易下手，他現在購買爛尾樓的方針是 “不強求”，等到“價格合適”了再去談。

　　事實上，上海爛尾樓的收購代價的確不菲。SOHO中國去年收購有 “上海第一爛尾樓”之稱的東海廣場一期寫字樓部分，付出的代價為24.5億元。該項目總建築面積不超過8萬平方米，每平方米的平均購買成本超過3萬元。

　　林阿信說，上海爛尾樓遲早還會再有，酒店經紀不過要等新一輪國家宏觀調控。只要國家把銀根收緊了，新的爛尾樓也就出現了。

　　【爛尾樓樣本】

　　冒險拿下誠邦別墅 卓越置業半年進賬1.74億

　　每經記者 楊羚強 發自上海

　　全盤收購完成後僅僅半年多，項目總銷售額已經超過6億元，遠遠超過1億元收購資金和向原項目股東授出的2.9億元零利率委託貸款。卓越聖安德魯斯的超高收益或許可以說明上海爛尾樓賣斷貨的原因。

　　半年進賬1.74億

　　去年9月，卓越置業向上海多家媒體宣佈，收購了上海德天置業有限公司100%的股權。德天置業擁有上海青浦趙巷一個名為 “誠邦別墅”（推廣名為 “聖安德魯斯莊園”）的別墅項目，已被卓越地產以整體收購的方式納入名下。

　　一個多月後，卓越置業在上市招股說明書中透露了上述收購的代價。該項目可售的一二期總建築面積共54802平方米，以項目上半年的平均售價30545元/平方米計算，預計收益將遠遠超過所投入的資金額。

　　中國房地產資訊集團昨日向 《每日經濟新聞》提供的資訊顯示，截至今年2月，該項目4個月的銷售總金額已超過1.74億元。

　　記者曾于去年11月造訪過該別墅項目的現場，聖安德魯斯莊園項目當時已完全竣工。這意味著卓越置業在收購完成後對工程施工領域的投入可能並不多。目前，聖安德魯斯莊園尚有11373平方米的建築面積未銷售，以項目目前33865元/平方米的成交均價計算，項目二期全部售完時，卓越置業至少可再獲利3.8億。

　　除已建成物業外，聖安德魯斯莊園還有待續建的一期項目用地。卓越置業去年10月發佈的招股說明書顯示，一期項目用地的總建築面積為30486平方米，其中估計可銷售總建築面積為24327平方米。按33865元/平方米的成交均價計算，一期項目最少可取得8.2億元的銷售額。

　　低價背後的高風險

　　天下沒有白吃的午餐。卓越置業以如此低價獲取如此高收益項目背後，是公司可能面臨的巨大風險。

　　《每日經濟新聞》曾在去年率先披露，卓越置業在招股說明書公佈的聖安德魯斯莊園一期面積和青浦區建設和交通委員會公佈的不同。

　　根據當時的招股說明書，“一期總建築面積30486平方米，其中估計可銷售總建築面積為24327平方米”；而按照2005年上海市青浦區建設和交通委員會的批復，所述的建築面積是 “一期開發商品房建築面積18934平方米，其中24幢別墅建築面積18441平方米，公建配套面積493平方米”。

　　招股說明書還披露，“由於發展項目在未經土地管理機構同意情況下停工超過兩年，根據土地出讓合同，我們的土地使用權或被沒收歸政府所有。”

　　此外，項目還受到經濟糾紛案件的拖累。項目公司上海德天置業有限公司因為違反與上海策源房地產經紀有限公司2006年11月簽訂的協議，被後者起訴支付清償損失150萬元、代理費2120萬元和其他損失2180萬元，目前訴訟已經進入至二審階段，上海誠邦別墅二期的五個住宅單位共3801平方米已被申請財產保全。

　　事實上，“爛尾樓”酒店經紀項目多數都存在著一定的風險。SOHO中國去年8月收購東海廣場不久，也有媒體稱，東海廣場在轉讓給SOHO中國前曾進行過多次交易，漏交各種稅費約6億元。

　　中原地產分析師季峰說，各種不明債務和需要清算的鉅額土地增值稅，正是“爛尾樓”項目的巨大風險所在，但這也是項目原業主願意低價出售的原因。